Pole zamienić na parcelę budowlaną

Wiele osób z uwagi na atrakcyjną cenę decyduje się na zakup gruntu rolnego z zamiarem zmiany jego przeznaczenia - tj. pod zabudowę. Kupując taką działkę należy jednak pamiętać, że zanim przystąpimy do budowy naszego wymarzonego domu konieczne będzie jej odrolnienie i wyłączenie działki z produkcji rolnej.

Zmiana przeznaczenia gruntów

"Odrolnienie" to zmiana przeznaczenia gruntu w planie zagospodarowania przestrzennego gminy (gdy taki istnieje), bądź ustalenie warunków zabudowy (gdy planu nie ma).

Zgodnie z art. 6 ust. 1 Ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze można przeznaczać przede wszystkim grunty oznaczone w ewidencji jako nieużytki, a w razie ich braku inne grunty o najniższej przydatności produkcyjnej.

Wniosek o zmianę przeznaczenia gruntów

Wniosek o zmianę przeznaczania gruntu rolnego składamy do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. W uzasadnieniu wniosku należy podkreślić, że:
- grunty nie będą przez nas uprawiane,
- grunty mają znikomą użyteczność rolną,
- grunt jest rolny tylko formalnie (np. znajduje się w obrębie miasta),
- grunt został zakupiony w celach budowlanych.

W wypadku użytków rolnych klas I-III (jeżeli ich zwarty obszar projektowany do zmiany przeznaczenia przekracza 0,5 ha) na zmianę ich przeznaczenia w planie miejscowym musi się zgodzić minister rolnictwa (o taką zgodę nie występuje właściciel ziemi, tylko wójt, burmistrz lub prezydent miasta). O zmianie przeznaczenia gruntów niższych klas lub o mniejszym obszarze, gmina decyduje samodzielnie.
Do wniosku należy dołączyć: wypis i wyrys z planu zagospodarowania przestrzennego oraz dokument potwierdzający własność nieruchomości lub odpis z księgi wieczystej.

Wydanie warunków zabudowy

Na terenach nieobjętych planem miejscowym można zmienić przeznaczenie gruntów rolnych gorszej klasy (IV, V i IV) w drodze ustalenia warunków zabudowy. Aby uzyskać warunki zabudowy, działka musi mieć dostęp do drogi, możliwość doprowadzenia koniecznych mediów i tak zwane dobre sąsiedztwo. Jeśli na sąsiednich działkach występuje wyłącznie zabudowa zagrodowa (w obrębie której znajdują się budynki mieszkalne), jest mało prawdopodobne, że otrzymamy zgodę na zabudowę jednorodzinną. Wtedy budowa naszego domu będzie możliwa dopiero po uchwaleniu przez gminę nowego planu zagospodarowania. Każdą działkę rolną można przekształcić w budowlaną, o ile gmina będzie uchwalała nowy plan zagospodarowania przestrzennego lub wprowadzała zmiany do już obowiązującego dokumentu.

Wniosek o wyłączenie z produkcji rolnej

W kolejnym etapie wniosek o wyłączenie z produkcji rolnej kierujemy do wydziału geodezji lub gospodarki nieruchomościami starostwa powiatowego, właściwego ze względu na położenie gruntu.

Do wniosku należy załączyć:
- dokument potwierdzający tytuł własności nieruchomości (akt notarialny czy odpis z księgi wieczystej),
- wypis z planu zagospodarowania,
- wypis z rejestru gruntów wraz z odbitką mapy ewidencyjnej,
- mapę z planem zagospodarowania działki (planowaną inwestycją) i oznaczeniem terenu objętego wyłączeniem (nie musimy wyłączać całości działki).
Jeśli konieczne jest wyłączenie gruntu z produkcji rolnej - przed wydaniem decyzji nie dostaniemy pozwolenia na budowę.

W przypadku dużych budynków, wymagających wygospodarowania ponad 500 mkw., starostwo nalicza opłatę - mającą zrekompensować ograniczenie produkcji rolnej (tzw. opłatę roczną).
Dopiero po uzyskaniu decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej, możemy złożyć wniosek o pozwolenie na budowę.

.

Zabudowa siedliskowa

Jeśli zakupiony przez nas grunt znajduje się w gminie, która nie ma planu zagospodarowania i nie uzyskaliśmy zgody na zabudowę jednorodzinną, wyjściem z sytuacji może być zabudowa siedliskowa, która jest zwolniona z warunków, jakie muszą spełnić działki budowlane. Pozwolenie na budowę siedlisk wydawane jest tylko w przypadku, gdy gospodarstwo związane z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie oraz co najmniej jedna działka dostępna z tej samej drogi jest zabudowana