Zdobycie własności przez zasiedzenie

Często zdarza się, że osoba posiadająca nieruchomość, korzysta z niej i zachowuje się jak jej właściciel, w rzeczywistości nim nie będąc. Bywa również, że o braku tytułu prawnego do rodzinnej nieruchomości dowiadujemy się dopiero po śmierci rodziców. W takiej sytuacji własność użytkowanej nieruchomości można uzyskać poprzez zasiedzenie.

Zasiedzenie

Zasiedzenie jest instytucją, która sankcjonuje trwający od dłuższego czasu stan faktyczny posiadania, który jest inny niż to wynika ze stanu prawnego. Zasiedzenie jest sposobem nabywania własności, który nie zobowiązuje osoby nabywającej własność do dania jakiegokolwiek ekwiwalentu, czyli uiszczenia zapłaty.

Nabycie własności w drodze zasiedzenia może nastąpić zarówno na rzecz osoby fizycznej, jak i osoby prawnej, przy spełnieniu tych samych przesłanek.

Przedmiotem zasiedzenia jest prawo własności lub użytkowania wieczystego. Zasiedzenie może dotyczyć tylko takiej rzeczy lub jej części, która może być przedmiotem własności.

Przesłanki zasiedzenia

Aby poprzez zasiedzenie nabyć nieruchomość (lub użytkowanie wieczyste), trzeba być przede wszystkim jej "posiadaczem samoistnym". Posiadaczem samoistnym, w myśl art. 336 Kodeksu cywilnego jest osoba, która faktycznie włada daną nieruchomością, tak jak jej właściciel. Posiadacz samoistny musi więc mieć rzeczywistą władzę nad nieruchomością oraz posiadać wolę władania nią tak, jakby był jej właścicielem. Inaczej rzecz ujmując, posiadacz samoistny musi czuć się właścicielem, a ponadto jego przekonanie musi być uzewnętrznione, zamanifestowane na zewnątrz. Oznacza to, że należy nie tylko czuć się jak właściciel nieruchomości, ale również zachować się jak właściciel np.:

- płać podatek gruntowy/od nieruchomości/ leśny, bądź opłatę za użytkowanie wieczyste,
- zabudować nieruchomość, bądź ją ogrodzić,
- uprawiać pole,
- nie uiszczać nikomu czynszu za użytkowanie nieruchomości.
Trzeba działać jak właściciel - czyli nie można zasiedzieć nieruchomości, z której korzysta się na podstawie jakiejś umowy cywilnoprawnej np. umowy dzierżawy. Nieważne jak długo by ona trwała.

Upływ czasu jest obok posiadania samoistnego drugą przesłanką nabycia własności przez zasiedzenie. Obecnie, tj. od 1 października 1990 r. terminy zasiedzenia wynoszą 20 i 30 lat w zależności od dobrej lub złej wiary posiadacza. Dobra, czy zła wiara rozpatrywane są w zależności od świadomości posiadacza nieruchomości, co do przysługującego mu prawa własności. Osobie, która nie była świadoma, że zajmowana nieruchomość nie była jej własnością, przypisuje się dobrą wiarę. Rozstrzygającym momentem dla oceny dobrej, czy złej wiary posiadacza jest data uzyskania posiadania. Późniejsze zmiany świadomości posiadacza pozostają bez wpływu na tę ocenę i w konsekwencji na długość czasu potrzebnego dla nabycia własności przez zasiedzenie.

Posiadanie poprzednika

Przy obliczaniu czasu posiadania należy też pamiętać o możliwości doliczenia czasu posiadania poprzednika oraz spadkodawcy. Zasiedzenia, bowiem nie przerywa śmierć. Jeżeli np. rodzice korzystali z nieruchomości jak właściciele - okres ich posiadania wlicza się do okresu zasiedzenia ich dzieci. Jeżeli spadkodawcy zdążyli zasiedzieć nieruchomość (to jest korzystali z niej odpowiednio długo) można złożyć do sądu wniosek o stwierdzenia zasiedzenia na ich rzecz.

Wniosek o zasiedzenie

W celu uzyskania zasiedzenia, należy złożyć do sądu odpowiedni wniosek. Do wniosku trzeba załączyć dokumenty i wszelkie dowody dla wykazania okresu (20 lub 30 lat) i charakteru posiadania nieruchomości (posiadanie samoistne), a także uiścić na konto sądu opłatę w wysokości 2.000 zł.

Wymagane dokumenty to:

- mapa nieruchomości (ewidencyjna),
- odpis z księgi wieczystej (jeśli nieruchomość ją posiada),
- wypis z rejestru gruntów i budynków,
- zaświadczenie z urzędu skarbowego o odprowadzanych składkach podatku od nieruchomości,
- dodatkowo: odpis postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku (jeśli zasiedzenie rozpoczął nasz spadkodawca),
- dokumenty potwierdzające uiszczanie opłat od użytkowania wieczystego (jeśli jest przedmiotem zasiedzenia),
- rachunki za remonty i inne nakłady na nieruchomość.
Należy pamiętać, że odpowiednie przygotowanie dokumentacji znacznie przyśpieszy postępowanie.